买房还是租房? 3分钟经济小课堂

阅读时间: 3分钟 类型: 经济, 科普 适合人群: 对经济不太了解而又想买房的人

用简单易懂的例子来计算经济问题,大家一起通过例子学习生活中用得到的经济知识.

附链接: 租房还是买房?计算工具, 可以在了解概念之后进行计算.

房产收益之租金

房产投资的一个主要收益是房价升值(对此每个人的看法不同, 本文不讨论), 另一个主要收益来源就是租金. 用租金来衡量房屋价值的好处是: 租金是经过充分房东和租客充分市场博弈之后的结果, 因此能够反应一个地区的实际收入水平, 泡沫要比房产价值小很多.

房东如何确定一个房子的租金

这里用一个例子来说明. 这个例子中假设房价不变, 首先我们考虑一个80平的房子. 设定80平的原因是因为普通人买房应该都会考虑80平以上, 只有房屋中介才会考虑30平的出租房.

在2024年5月深圳平均房价是62000元, 所以这个房子的价格是496万元. 如果我有496万元现金, 存银行的5年定期的年利率是2%, 那么年收益接近10万元.

如果我用496万现金买下这个房子. 并将它出租, 那么年租金要超过10万元, 也就是月租金超过8300元, 才能超过把这个钱存在银行的收益.

另外, 还要考虑这个房子的装修花费, 折旧和维修的花费还有房子租不出去的风险, 如果是贷款买房的话还要加上贷款所扣去的利息, 加上这些因素, 那么要想租金收益超过存银行的利息对月租金要求就要比8300高很多.

备注: 现在银行的定期2%的年收益率已经算是非常低了, 正常情况下的投资回报都会高于2%.

结论

从经济的角度考虑, 按照上面的计算方法, 如果房子的实际租金低于通过房价计算出来的租金, 说明房价存在泡沫, 此时租房划算, 反之则买房划算. 此外, 对于一些其他情况, 还可以推出一些结论:

• 对于在非一线城市: 在非一线城市, 由于平均收入会偏低, 且房子更难租出去, 实际的房价和租金的差距会更大. 更难以依靠租金来获得收益.
• 对于房屋中介: 房屋中介通过缩小房屋面积来提高单位面积的租金, 从而增加整体收益.
• 对于买房自住: 即使在房子价格不变的情况下, 自己住也会使自己少去了本来存银行可以获得的利息. 如果把钱存银行, 用利息是否可以租住更好的房子?

我认为很多人买房的原因, 其实是因为没有经济知识, 所以找不到好的投资项目. 而存银行收益率很低, 所以买房就成了一个大家资产保值的选择. 经过上面的公式计算, 大家可能对这种投资的收益有了更好的认识. 其实上面这种将房价和租金进行比较的计算, 在经济学上叫做租售比. 是一个很有参考价值的概念.

附链接: 租房还是买房?计算工具.